Kira ilişkileri, son yıllarda en çok uyuşmazlık yaşanan alanların başında geliyor. Artan kira bedelleri, yenilenen sözleşmeler ve tahliye talepleri hem kiracıları hem de ev sahiplerini belirsizlik içinde bırakabiliyor. Oysa Türk Borçlar Kanunu, iki tarafın hak ve yükümlülüklerini oldukça açık bir şekilde düzenler. Bu yazıda kira artışı, kira tespiti ve tahliye konularında bilinmesi gereken temel noktaları özetliyoruz.
Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimi geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa, aşan kısım geçersiz sayılır. Artış oranının hiç kararlaştırılmadığı durumlarda da aynı sınır uygulanır. Bu nedenle ev sahibinin talep ettiği artışın yasal sınırlar içinde olup olmadığını kontrol etmek, kiracı açısından ilk adımdır.
Kira Tespit Davası
Beş yıllık kira süresi dolduktan sonra, yeni kira dönemindeki bedel artık yalnızca endekse göre değil, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir. Bu dava kira tespit davası olarak adlandırılır. Mahkeme, taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, durumunu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini bilirkişi aracılığıyla inceler. Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması, kararın o dönemden itibaren uygulanması açısından önemlidir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tahliye İsteyebilir?
Kiracının kira sözleşmesi süresi dolsa bile kendiliğinden sona ermez. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı, taşınmazın esaslı şekilde onarılması veya yeniden inşası, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtarı gerektiren ödeme gecikmeleri bu sebeplerin başında gelir. On yıllık uzama süresinin dolması da ev sahibine sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir.
Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı gibi talepler önce arabuluculuk görüşmelerinde ele alınır. Taraflar anlaşırsa imzalanan tutanak mahkeme kararı niteliğinde olur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir. Arabuluculuk, çoğu zaman uzun süren davalara göre daha hızlı ve daha az masraflı bir çözüm sunar.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Kiracının kira bedelini banka yoluyla ödemesi, ödeme açıklamasına hangi aya ait olduğunu yazması ve tüm yazışmaları saklaması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda en güçlü delil olur. Boş kâğıda imza atılarak verilen tahliye taahhütnameleri ise geçerlilik açısından tartışmalıdır ve mutlaka bir avukata danışılmalıdır.
Ev Sahibinin Dikkat Etmesi Gerekenler
Ev sahibi açısından en önemli konu, sözleşmenin yazılı ve açık hükümlerle yapılmasıdır. Depozito, aidat, demirbaş listesi ve kullanım koşulları sözleşmede belirtilmelidir. İhtar ve bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması, sürelerin ispatı açısından güvence sağlar.
Sözleşme Yenilenirken Nelere Bakılmalı?
Kira sözleşmesi yenilenirken artış oranının yasal sınırlar içinde kalıp kalmadığı, depozitonun iadesine ilişkin koşullar ve tarafların bildirim adresleri yeniden gözden geçirilmelidir. Taşınmaz satılırsa yeni malikin mevcut sözleşmeyle bağlı olduğu ve belirli şartlar dışında kiracıyı hemen çıkaramayacağı da unutulmamalıdır.
Kira uyuşmazlıkları, doğru adımlar atıldığında çoğunlukla kısa sürede çözülebilir. Yıldız Hukuk Bürosu olarak kiracı ve ev sahiplerine sözleşme hazırlığından arabuluculuk ve dava sürecine kadar destek veriyoruz.
